Ratgeber: Mieterhöhung Wohnraum

Kanzleimarketing

Als Vermieter können Sie im laufenden Mietverhältnis die Miete nur erhöhen, wenn Sie die dafür maßgeblichen gesetzlichen Voraussetzungen erfüllen. Vor allem können Sie als Vermieter die Mieterhöhung grundsätzlich nicht einseitig verlangen. Einzelheiten hierzu werden nachfolgend erläutert:

Bei Mieterwechsel und Neuvermietungen gelten diese Einschränkungen nicht. Wird dagegen der Wohnraum veräußert, ist der Erwerber an das bestehende Mietverhältnis gebunden („Kauf bricht nicht Miete“, vgl. § 566 BGB).

Mieterhöhung während des laufenden Mietverhältnisses:

  1. Vertragliche Regelung in Form einer Ergänzung des Mietvertrages: Ausnahme- und Idealfall zugleich: Vermieter und Mieter vereinbaren die Anpassung der Miete an die Gegebenheiten. In diesem Fall sind die gesetzlichen Regelungen nicht einschlägig.

  2. Staffelmiete § 557 a BGB oder Indexmiete § 557 b BGB: Bei Vereinbarung einer Staffelmiete steigt die Miete automatisch in bestimmten zeitlichen Abständen nach festgelegten Beträgen an. Bei Vereinbarung einer Indexmiete wird die Miete durch den vom statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung der privaten Haushalte in Deutschland bestimmt. Während der Laufzeit der Staffelmiete kommt eine Mieterhöhung aus anderen Gründen regelmäßig nicht in Betracht. Derartige Regelungen sind in Mustermietverträgen meist vorgesehen.

  3. Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete, §§ 558 ff. BGB: Fehlt eine mietvertragliche Vereinbarung zur Mieterhöhung, kann der Vermieter die Miete bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete Die Zustimmung des Mieters ist notwendig. Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Grundmiete unter nachfolgenden Voraussetzungen verlangen:

    a.) Einjahressperrfrist eingehalten § 558 I BGB:  § 558 Abs. 1 BGB sieht vor: „Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit fünfzehn Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.“

    b.) Kappungsgrenze § 558 Abs. 3 BGB:  Kappungsgrenze bedeutet: Die Miete darf innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren nur um 20 Prozent steigen bzw. um 15 Prozent in sog. Wohnmangelgebieten (vgl. 2. Bay. Kappungsgrenzenverordnung; z. B. Stadt Landshut, Regensburg, München).

    c.) Begründungspflicht, Form des Mieterhöhungsverlangens, § 558 a BGB: Das Mieterhöhungsverlangen ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. Der Vermieter muss dem Mieter erläutern, dass die bisher von ihm gezahlte Miete geringer ist als die ortsübliche Vergleichsmiete, und ihm darlegen, dass die künftig von ihm verlangte Miete die ortsübliche Miete für vergleichbare Wohnungen nicht übersteigt. In § 558 a Abs. 2 BGB werden dem Vermieter Begründungsmittel an die Hand gegeben. Er kann

    • auf einen Mietspiegel Bezug nehmen (erhältlich z.B. bei der Stadt Straubing unter http://www.straubing.de) oder
    • auf eine Auskunft aus einer Mietdatenbank Bezug nehmen oder
    • ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen beifügen oder
    • drei Vergleichswohnungen benennen. Im Detail sind dazu bestimmte Vergleichsmerkmale wie die Art der Wohnungen, Größe der Wohnungen, Ausstattung, Beschaffenheit sowie Wohnlage für die Mieterwohnung und die Vergleichswohnungen heranzuziehen.


    d.) Die ortsübliche Vergleichsmiete ist nicht überschritten.
    Sind diese Voraussetzungen erfüllt muss der Mieter seine Zustimmung erteilen. Auch eine begründete Mieterhöhung bedarf der ausdrücklichen Zustimmung des Mieters. Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens zustimmt, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von 3 weiteren Monaten erhoben werden, § 558 b Abs. 2 BGB. Will der Mieter die Mieterhöhung nicht akzeptieren, steht ihm ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht zu.

  4. Mieterhöhung nach Modernisierung § 559 BGB: Der Vermieter ist berechtigt, den Mietzins wegen einer Modernisierungsmaßnahmezu erhöhen. Modernisierungsmaßnahmen sind die in § 555 b BGB bezeichneten Maßnahmen.

    Der Vermieter ist zur Modernisierungsankündigung verpflichtet, § 555 c BGB. Sie muss Angaben über Art, Umfang, Beginn, Dauer der Bauarbeiten, Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung beinhalten und fristgerecht spätestens 3 Monate vor Beginn erfolgen. Nur dann ist der Mieter verpflichtet, die Maßnahme zu dulden. Die Ankündigung bedarf der Textform. Im Idealfall regeln Mieter und Vermieter alle Aspekte im Zusammenhang mit einer Modernisierung einvernehmlich. Nach Zugang der Ankündigung entsteht ein Sonderkündigungsrecht des Mieters.

    Nach der Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme im  Sinne des  § 555 b  Nr. 1 BGB (energetische Modernisierung), § 555 b  Nr. 3 BGB (Reduzierung Wasserverbrauchs), § 555 b  Nr. 4 BGB (Gebrauchswerterhöhung), § 555 b  Nr. 5 BGB (dauerhafte Verbesserung der allgemeine  Wohnverhältnisse) oder § 555 b  Nr. 6 BGB (z.B. Einbau von landesgesetzlich vorgeschriebenen Wasserzählern, die Nachrüstung der Heizkessel und -leitungen, wie es die Energieeinsparverordnung gebietet oder der Einbau von Rauchmeldern) kann der Vermieter die Jahreskaltmiete um bis zu 11 % seines Kostenaufwandes für die Wohnung erhöhen, § 559 Abs. 1 BGB. Das Mieterhöhungsverlangen bedarf der Textform. Darin muss der Vermieter erläutern, wie sich die Erhöhung aufgrund der nachzuweisenden tatsächlichen Kosten berechnet und der Wohnwert verbessert wird. Öffentliche Fördermittel und Mieterleistungen sind anzurechnen. Auch jetzt kann sich der Mieter noch auf einen Härtefall berufen. Umlagefähig sind nur die Bau- und Baunebenkosten im Zusammenhang mit der Modernisierung. Erhaltungskosten sind anteilig herauszurechnen. Ihr Anteil ist konkret zu ermitteln oder zu schätzen.

  5. Erhöhung der Betriebskostenpauschale, § 560 BGB: Bei einem mietvertraglich vereinbarten Änderungsvorbehalt in Bezug auf eine Betriebskostenpauschale oder bei Betriebskostenvorauszahlungen kann der Vermieter Erhöhungen der Betriebskosten an den Mieter unproblematisch weiterreichen, Näheres vgl. § 560 BGB.

    RA Markus Mahrer, Kanzlei Gleixner, Kellner, Mahrer / Bogen und Dingolfing, www.kanzlei-bogen.com
    Steuernews Print-Ausgabe Frühjahr 2018, Rechtsstand 03/2018