Interessenwahrung bei Vermögensübertragung in vorweggenommener Erbfolge des Übertragenden

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1. Vorbemerkung

Die Vermögensnachfolge kann auf zwei verschiedene Weisen erfolgen. Zum einen durch Erbfolge, wobei sie dann mit dem Tod des Erblassers ausgelöst wird. Zum anderen kann Vermögen im Wege der vorweggenommenen Erbfolge übertragen werden, was zu Lebzeiten des Übertragenden erfolgt. Beide Vorgehensweisen haben Vor- und Nachteile und auch gänzlich unterschiedliche Auswirkungen.

Der Artikel beschäftigt sich hier mit der Interessenwahrung des Übertragenden, und insbesondere damit, wie dessen Rechte am besten gewahrt werden.

2. Mögliche Vertragsregelungen

Hintergrund dessen ist, dass die rechtlichen Folgen einer vorweggenommenen Erbfolge sind, dass der Übergeber/Schenker das Grundeigentum zugunsten des Übernehmers - zumeist Abkömmlings- verliert.

Werden keine einschränkenden vertraglichen Regelungen getroffen, so bedeutet dies, dass der Abkömmling/der Übernehmer das Grundeigentum/das Grundstück jederzeit belasten und weiter veräußern kann. Im Insolvenzfall des Abkömmlings kann das Grundstück zwangsversteigert werden. Sterben die Abkömmlinge vor dem Übertragenden, so wird das Grundstück allein nach deren Willen oder nach der dann eingreifenden gesetzlichen Erbfolge vererbt. Heiraten die Abkömmlinge nach der Übertragung, so können Disharmonien im familiären Bereich nicht ganz ausgeschlossen werden. Dies gilt für die Person des dazu tretenden Ehegatten wie für den Abkömmling selbst. Man kann sich nicht darauf verlassen, dass ein gutes Verhältnis auf Dauer erhalten bleibt.

Daher muss der Übertragende ein gravierendes Interesse daran haben, durch Sicherungsmechanismen im Grundstücksübertragungsvertrag einige Regelungen zu treffen. Dazu gehört, dass ihm die Wohnmöglichkeit erhalten bleibt, ferner die wirtschaftliche Verfügungs- und Verwaltungsbefugnis. Soweit dies vom Übertragenden gewünscht ist, sollte er sich die Erträge aus der Immobilie sichern oder steuergünstig verteilen. Auch die Absicherung im Alter darf nicht vergessen werden.

Sie kann in Form von Pflegeleistungen, Sachleistungen und Geldrenten bestehen. Eine Rente sollte vereinbart werden, da nie sicher ist, ob die übertragenden Eltern nicht doch auf das Familienvermögen zur Alterssicherung angewiesen sind. Auch sonstige geldwerte Forderungen können vertraglich gegen den übernehmenden Abkömmling ausbedungen werden. Schließlich sind für bestimmte Fälle Rückübertragungsrechte zu vereinbaren. Besonders wichtig ist, dass all diese Rechte nicht nur gegenüber dem Übernehmenden selbst bestehen, sondern auch gegenüber sonstigen Dritten. Dazu müssen sie ins Grundbuch eingetragen werden. Sofern das Grundstück noch nicht schuldenfrei ist, ist darauf zu achten, dass die auf dem Grundstück lastenden Grundschulden sowie die zugrunde liegenden Darlehensverpflichtungen auf den Erwerber übertragen und von diesem übernommen werden.

3. Fazit

Bevor also über einen Übertragungsvertrag und eine notarielle Beurkundung bei einem Notar nachgedacht werden kann, sollte ein umfassendes anwaltliches Beratungsgespräch zu folgenden möglichen Inhalten eines Übergabevertrages stattfinden:

  • Vorbehaltsrechte des Übergebenden wie Nießbrauch/Wohnungsrecht
  • wiederkehrende Geldleistungen wie Taschengeld oder Renten des Erwerbers
  • Veräußerungs- und Belastungsverbote
  • Rückforderungsansprüche im Hinblick auf die verschenkte Immobilie, die an die persönliche Entwicklung des Beschenkten anknüpfen: Weiterveräußerung, Ehescheidung, Überschuldung etc.
  • Abfindungen der weiteren Abkömmlinge auf Pflichtteils- und Erbverzichte, Anrechnungsvorschriften der Zuwendung
  • sonstige Konstruktionen zur Reduzierung des Pflichtteils aller Abkömmlinge

Wenn die Überlassungsverträge nicht bedächtig ausgearbeitet werden, folgen Rechtsstreitigkeiten, die unbedingt vermieden werden sollten, da hiermit nicht nur erhebliche prozessuale Kosten verbunden sind, sondern auch ganze Familien zerstört werden.

Ungeachtet dessen können auch umfassende steuerliche Probleme entstehen, die vorab durch eine Beratung bei Ihrem Steuerberater eruiert werden müssen.

RAin Kathrin Kellner, Kanzlei Gleixner, Kellner, Mahrer / Bogen und Dingolfing, www.rechtsanwaelte-gleixner-kellner.de 
Steuernews Print-Ausgabe Winter 2011, Rechtsstand 12/2011