Wirtschaft

Wo die Immobilienpreise sinken

Eine Immobilie ist die ideale Altersvorsorge und eine stets im Wert steigende Anlage für die Nachkommen – dieses bei vielen Deutschen verbreitete Bild bekommt immer mehr Risse. Steigende Sanierungskosten und überraschend aufwendige Renovierungsaktionen machen häufig einen Strich durch die Rechnung. Und immer wieder zeigen Marktuntersuchungen, dass sich längst nicht überall die Eigenheime verteuern. Sondern oft sogar an Wert verlieren.

Jüngstes Beispiel: eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) Köln im Auftrag des Bundesverbands der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken (BVR). Derzufolge werden die Preise in Metropolen und anderen wirtschaftsstarken Regionen bis 2035 weiter steigen. In vielen strukturschwachen Gebieten dagegen werden sie fallen. Die Schere zwischen Arm und Reich am Immobilienmarkt geht weiter auseinander. „Bundesweit steigt der mittlere Quadratmeterpreis für Wohnimmobilien von rund 3024 Euro im Jahr 2025 auf etwa 4092 Euro im Jahr 2035“, verheißen die Studienautoren. Das entspreche einer durchschnittlichen jährlichen Steigerung von inflationsbereinigt rund 1,1 Prozent. „Im Jahr 2027 werden die Wohnimmobilienpreise wieder das Niveau von 2022 erreichen – das letzte Zwischenhoch.“

Das klingt zunächst beruhigend für alle, die ausnahmslos an Betongold für die Vorsorge glauben. Doch auf den zweiten Blick zeigt sich, dass nur in erfolgreichen Regionen die Preise auch tatsächlich steigen. Ob Stadt oder Land sei dabei gar nicht entscheidend, betonen die IW-Experten, sondern eher das regionale Wirtschaftswachstum, der Arbeitsmarkt und die Bevölkerungsentwicklung. Die größten Preissteigerungen erwarten die IW-Fachleute in Metropolregionen wie Berlin, Hamburg oder Frankfurt sowie in deren Umland. In Nordrhein-Westfalen weist nur Köln ein deutliches Wachstum auf.

Konkret würden die Preise in Berlin bis 2035 um durchschnittlich 2,4 Prozent pro Jahr steigen, gefolgt von Bremen (1,8 Prozent), Brandenburg (1,6 Prozent) und Bayern (1,3 Prozent). In Rheinland-Pfalz, Sachsen und Nordrhein- Westfalen sei hingegen nahezu eine Stagnation zu erwarten. Rückläufige Preisentwicklungen ergeben sich vor allem im Saarland, in Sachsen-Anhalt und in Thüringen. Die Ursachen seien dort vor allem „demografische Schrumpfung, Alterung und damit eine schwächere Nachfragebasis.“ In den am härtesten betroffenen Kreisen wie dem Erzgebirgskreis, der Vulkaneifel oder Kronach in Franken könnten Immobilien bis 2035 fast ein Fünftel ihres Wertes verlieren. Zusätzlicher Druck entstehe in Regionen mit energieintensiver oder Auto-Industrie wie Zwickau durch den Umbau zur Klimaneutralität. Hier ⁠könnte die Nachfrage nachlassen.

„Der Wohnimmobilienmarkt in Deutschland driftet zunehmend auseinander“, sagt BVR-Präsidentin Marija Kolak. „Wer nur auf Bundesdurchschnitte schaut, übersieht diese Unterschiede und damit auch den Handlungsbedarf für Finanzierung, Vermögensbildung und regionale Stabilität.“

Vor wenigen Wochen hatte das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) bereits einen Vorgeschmack auf die demografische Zukunft am Immobilienmarkt gegeben. Ende 2025 lebten in Deutschland rund 83,5 Millionen Menschen, stellten die Forscher fest. Das waren 100.000 weniger als ein Jahr zuvor und damit erstmals seit vielen Jahren kein Nettozuwachs mehr. In den nächsten drei Jahren gebe es noch eine Art Seitwärtsbewegung, „danach setzt ein leichter Bevölkerungsrückgang ein“, heißt es in der Prognose. Bis 2045 sinke die Zahl auf 83,1 Millionen Menschen.

Für die Auswirkungen auf dem Immobilienmarkt sei allerdings nicht nur die absolute Zahl der Einwohner einer Region entscheidend, sondern Zahl und Größe der Haushalte, wie das BBSR betont: „Durch den anhaltenden Trend der Singularisierung und Alterung nehmen kleinere Haushaltsgrößen zu.“ Bis 2045 gibt es laut BBSR 1,3 Prozent mehr Haushalte als heute. Es könnte also sein, dass dieser Haushalte-Effekt die Immobilienpreise auch dort ein wenig stützen könnte, wo die Nachfrage eigentlich nachlässt. Doch betrifft das längst nicht alle Immobiliengattungen. Großzügig geschnittene Einfamilienhäuser etwa passen nicht zu den Ansprüchen schrumpfender Haushalte. In abgelegenen Regionen sind sie bereits jetzt schwer zu vermarkten.

Es dürfte noch schwerer werden. Stetig baut sich ein „Silver Tsunami“ am Immobilienmarkt auf – eine Welle von Eigentumsimmobilien, die in den Händen der Boomergeneration liegen und innerhalb weniger Jahre plötzlich auf den Markt kommen werden. Rund 32 Prozent aller Eigentumsimmobilien in Deutschland befinden sich in den Händen der Jahrgänge 1946 bis 1964. Das entspricht etwa 4,8 Millionen, wie das Immobilien-Dienstleisterportal Jacasa errechnet hat. Und genau dort, wo es keine Nachfolger gibt, die die betreffenden Objekte übernehmen können, droht Leerstand und damit ein echter Netto-Vermögensverlust für eventuelle Erben. „Die Uckermark in Brandenburg ist der bundesweite Hotspot“, warnen die Experten. Dort betrage der Babyboom-Anteil fast 48 Prozent. Rund 13.000 Immobilien könnten dort bis 2050 leerfallen. Generell gebe es in Ostdeutschland viele solcher Regionen.

„Besonders kritisch könnte die Lage im Altenburger Land in Thüringen werden“, heißt es weiter. Dort liege die Leerstandsquote bereits bei 15 Prozent, und gleichzeitig sei der Boomer- Anteil hoch. Es folgen Zwickau und der Vogtlandkreis ( je 13 Prozent) sowie Görlitz (12,2 Prozent) und der Erzgebirgskreis (11,9 Prozent.)