Warum der Traum vom Eigenheim scheitert

Der Wunsch nach einer eigenen Immobilie ist groß, doch die Erfüllung rückt 2026 voraussichtlich in noch weitere Ferne als bisher. Rund drei Viertel der Deutschen würde gerne in den eigenen vier Wänden leben, ermittelte etwa das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) Köln in der Studie „Wohnen in Deutschland 2025“. Und laut Branchenverband IVD würden 67 Prozent der Mieter am liebsten ins Wohneigentum wechseln.

Doch die aktuelle Entwicklung in der Wirtschaft, bei Löhnen und Abgaben sowie bei den Immobilienpreisen selbst führt zu Ernüchterung. Bereits im Sommer 2025 stellte der Verband der privaten Bausparkassen in seiner Jahresumfrage fest: Nur noch 33 Prozent nennen Wohneigentum als Sparziel, das waren zehn Prozentpunkte weniger als im Vorjahr. Vor allem jüngere Kaufinteressenten hätten ihren Eigenheim-Traum aufgegeben. Ausgerechnet für diese Bevölkerungsgruppe lässt das Jahr 2026 noch weniger Gutes erwarten. Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung prognostiziert steigende Preise für Eigentumswohnungen in den Städten, aber gleichzeitig auch weiter steigenden Mieten. Im Jahr 2025 seien die durchschnittlichen Mietpreise bundesweit um vier Prozent, in den großen Städten sogar um acht Prozent gestiegen. Weil die Zahl der Fertigstellungen neuer Wohnungen sinken dürfte, sei wenig Besserung zu erwarten. Wer im Jahr 2026 dem wachsenden Mietendruck ausweichen möchte, muss drei Hürden überwinden:

1. Sinkende Erschwinglichkeit

Zum Jahreswechsel veröffentlichte das IW Köln mit Daten des Kreditvermittlers Interhyp eine Marktuntersuchung, die vor allem Kaufinteressenten in den größeren Städten wenig Mut machen dürfte: Die Erschwinglichkeit von Wohneigentum sinkt ausgerechnet dort, wo die Nachfrage hoch ist. Untersucht wurden Kaufpreise vor Ort sowie die durchschnittlichen lokalen Einkommen im Verhältnis dazu. Die Frage lautet: Wie viel Wohneigentum kann ich mir mit meinem Monatsbudget leisten? Die Antwort: immer weniger. Von Oktober 2024 bis Oktober 2025 ging die Erschwinglichkeit demnach zurück, nach einer leichten Erholung im Jahr davor. „In mehreren Metropolen sind die Immobilienpreise zuletzt wieder leicht gestiegen oder stagnieren auf höherem Niveau, während die Einkommenszuwächse diese Entwicklung in Kombination mit leicht gestiegenen Finanzierungszinsen nicht vollständig ausgleichen konnten“, beschreiben die Kölner Ökonomen die Lage. Konkret berechnen die IW-Experten, wie viel Prozent eines Haushaltseinkommens für Zins und Tilgung eines Immobilienkredits ausgegeben werden muss, um eine halbwegs passende Eigentumswohnung vor Ort zu kaufen. Unterstellt werden ein Vollzeit-Angestellter und ein Teilzeit-Angestellter, jeweils mit leicht überdurchschnittlichem Einkommen und zwei Kindern. Eine typische Konstellation wäre zum Beispiel ein Bruttoeinkommen von 5000 Euro zu Steuerklasse drei und ein Teilzeit-Bruttoeinkommen von 2200 Euro zu Steuerklasse fünf. Zusammen mit Kindergeld bleibt unter dem Strich ein Haushaltsnetto von rund 5200 Euro. Für Köln berechneten die Ökonomen nun eine Belastungsquote von 36 Prozent. Das heißt für das genannte Beispiel: In Köln gibt es passende Wohnungen, die sich für eine Monatsrate von 1870 Euro (36 Prozent) finanzieren lassen. Angenommen, der Zins liegt bei 3,5 Prozent und die anfängliche Tilgung bei zwei Prozent, darf das Darlehen dann aber auch nicht viel höher sein als 420.000 Euro. In Berlin dagegen sind die Preise höher, und die Familie müsste mehr als 2100 Euro für Zins und Tilgung zahlen. „Im Umland der Top-7-Städte ist die Situation etwas entspannter“, schreiben die Ökonomen. Dort liege das Annuität-Einkommensverhältnis bei 31 Prozent. Und in vielen ländlichen Regionen ohnehin weit darunter.

2. Hohe Eigenkapitalhürden

Dabei ist die Monatsrate aus Zins und Tilgung oft gar nicht mal das Problem. Schwieriger sind die hohen Kaufnebenkosten zu bewältigen, vor allem für jüngere Familien, bei denen Eltern oder andere Verwandte kaum Geld hinzuschießen können. „Trotz steigender Immobilienpreise haben sich die Zins- und Tilgungskosten seit den 1980er-Jahren dank sinkender Zinsen relativ stabil zum Haushaltseinkommen entwickelt“, stellte das Kiel Institut für Weltwirtschaft (IfW) in einer Mitte Dezember veröffentlichten Untersuchung fest. „Der Eigenkapitalbedarf hingegen ist im selben Zeitraum deutlich gestiegen.“ Mehr als zehn Prozent des Kaufpreises müssen Käufer in Deutschland als Eintrittsgeld bezahlen: Fünf bis 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer, drei bis 3,5 Prozent für Makler, weitere ein bis zwei Prozent für Notar und Grundbuchamt – Geld, das de facto verloren ist. Zusätzlich verlangen die Banken ohnehin Eigenkapital für die Finanzierung. Wer nicht mindestens 100.000 Euro auf dem Konto hat, ist in den meisten Großstädten chancenlos. Die IfW-Ökonomen rechnen vor, wie sehr sich der Einstieg ins Eigentum für heutige Generationen erschwert hat: „Babyboomer mussten in den 1980er-Jahren etwa das 1,7-Fache ihres Jahreseinkommens an Eigenkapital für eine Wohnung und rund das 3,6-Fache für ein Einfamilienhaus aufbringen, Millennials heute dagegen mehr als drei bzw. fünf Jahreseinkommen.“ Mit der aktuellen Sparquote von 20 Prozent müssen Millennials heute rund 14 Jahre sparen, um das notwendige Eigenkapital bereitzustellen. In den 80er-Jahren hätten Haushalte nur halb so lange benötigt. „Diese Entwicklung führt dazu, dass der Zugang zu Eigentum zunehmend vom vorhandenen Vermögen abhängt“, bemängeln die Experten.

3. Steigende Zinsen

Nicht alle sind so optimistisch in Bezug auf die laufenden Finanzierungskosten wie die Ökonomen des IW und des IfW. Im Gegenteil. Zinsexperten gehen von höheren Belastungen im kommenden Jahr aus. „Zum Jahresausklang zeigen sich die Bauzinsen leicht steigend – dieser Trend könnte auch 2026 anhalten“, stellten die Marktexperten des Kreditvermittlers Interhyp Ende 2025 fest. „Kaufinteressierte sollten sich auf ein höheres Zinsniveau einstellen. Auch die Preise dürften aufgrund der nach wie vor großen Nachfrage weiter anziehen“ Grund dafür sei ein wachsender Finanzierungsbedarf des Staates. „Mit den geplanten wachsenden Haushaltsdefiziten und dem Sondervermögen stehen ab 2026 deutlich erhöhte Anleiheemissionen bevor“, schreibt Interhyp-Vertriebsvorständin Mirjam Mohr. „Wenn der Staat mehr Geld am Kapitalmarkt aufnehmen muss, steigen die Renditen. Das bedeutet im Umkehrschluss: Baufinanzierungen haben kaum noch Luft nach unten, sondern werden tendenziell teurer.“ Interhyp befragt jeden Monat eine Finanzierungs-Expertenrunde nach ihren Zukunftseinschätzungen. Rund 67 Prozent gehen für das nächste halbe Jahr von steigenden Bauzinsen aus. Etwa 33 Prozent rechneten für diesen Zeitraum mit gleichbleibenden Konditionen. „Sinkende Bauzinsen prognostiziert für das kommende Jahr aktuell niemand mehr.“ Die Zinsen für ein typisches Immobiliendarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung hatten Mitte Dezember einen Sprung von etwa 3,6 Prozent, aktuell knapp 3,9 Prozent gemacht. Im neuen Jahr könnte nun die vier vor dem Komma das neue Normal werden.